Un marché des locaux d’activité et entrepôt particulièrement dynamique
En 2021, près de 25 000 m² de bureaux et 100 000 m² de locaux d’activité ont été loués et vendus sur le territoire du SCoT de l’Agglomération Tourangelle. Dans le détail, le marché des bureaux peine à se redresser depuis 2020. Ainsi, le volume placé en 2021 est en deçà de la moyenne observée entre 2010 et 2020 (33 000 m2). L’absence de programmes neufs à commercialiser explique en grande partie cette situation. À l’opposé, le marché des locaux d’activité et entrepôts frôle avec son niveau record de 2019 : plus de 103 000 m2 avaient été échangés cette année-là. Une transaction correspondant à la vente de l’ex-site de Tupperware à Joué-lès-Tours vient largement orienter ce marché en 2021 (elle représente 37% du volume placé, soit plus de 37 000 m2).
La logistique et ses investisseurs attirés par l’Indre-et-Loire
Le preneur de l’ex-site Tupperware est une entreprise du bâtiment qui en fera un site dédié à la logistique. Cette activité, plus ou moins présente dans les transactions selon les années, est potentiellement amenée à se développer en Indre-et-Loire, notre département étant par nature un territoire de transit. Il est situé sur le corridor de flux de marchandises qui relie Paris à l’Espagne et dispose d’un très bon positionnement logistique entre l’Ile-de-France et le Grand Ouest/façade atlantique. Le développement de la vente par internet, accéléré par la pandémie mondiale de Covid-19, renforce aujourd’hui l’attractivité du département pour les logisticiens et leurs partenaires économiques.
Une demande de produits neufs difficile à satisfaire
La recherche de bureaux et de locaux d’activité toutes surfaces en neuf est soutenue. Le manque de bureaux, très marqué en centre-ville de Tours, et le faible renouvellement de l’offre conduisent à un marché atone sur le segment de l’immobilier tertiaire. Ce phénomène se reflète dans la part du neuf dans les ventes et locations de bureaux qui est constante diminution depuis trois ans, passant de 36% en 2019 à 16% en 2021 (en volumes). Les projets de construction en immobilier tertiaire annoncés, comme celui de la reconversion de la friche Michelin à Joué-lès-Tours, sont à un horizon trop lointain pour reconstituer une offre neuve en mesure de répondre aux demandes de court et moyen termes. Cette absence d’activité est dommageable pour satisfaire la demande, pour les entreprises de la filière du bâtiment, et pourrait pousser des sociétés à se détourner du marché de l’agglomération tourangelle, en particulier des directions régionales qui sont pourtant attirées par notre bon positionnement géographique. Le marché des bureaux, aujourd’hui dans « le creux de la vague », devra sans doute encore attendre 2024 pour amorcer sa reprise.
Le télétravail n’a pas eu d’effets notables sur les surfaces de bureaux
L’essor du télétravail a provoqué chez certaines entreprises des réflexions portant sur des réductions de surfaces de bureaux. Les grands marchés de l’immobilier d’entreprise tels que Paris, Nantes ou Lyon ont pu en subir les conséquences ces derniers mois. Pour ce qui est de l’agglomération tourangelle, la situation est différente car le segment des TPE/PME représente le cœur du marché de l’immobilier de bureau sur le territoire : la surface moyenne de bureaux loués et vendus chaque année oscille autour des 200 m2. Sur ce segment, les réductions de surfaces sont donc beaucoup plus rares. Néanmoins, les nouvelles façons de travailler pourraient impliquer des mutualisations de plateaux ou de services au sein des immeubles tertiaires ou encore de nouveaux types d’aménagements.
L’immobilier d’entreprise face à la transition écologique
La transition écologique et les ambitions en matière de neutralité carbone impliquent de renouveler le parc de bureaux, de locaux d’activités et d’entrepôts. En ce qui concerne la consommation énergétique des bâtiments à usage tertiaire, le « décret tertiaire » de la loi Élan prévoit la réduction de la consommation d’énergie d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. L’objectif est fixé par rapport à une consommation de référence comprise entre 2010 et 2019. Seuls les bâtiments de plus de 1000 m2 sont aujourd’hui concernés. Le décret prévoit la transmission des données énergétiques relatives à l’année précédente annuellement à partir de 2021. Puis, il faudra justifier l’atteinte des objectifs de réduction des consommations énergétiques à chaque décennie : décembre 2031, 2041 et 2051.
Téléchargez l’étude 2021 pour accéder aux résultats détaillés :
Le marché de l'immobilier d'entreprise 2021.pdf
